万科还能起来吗？冯仑、马光远、香帅谈地产周期下的企业命运

新闻来源：家居最前瞻

前几天是香帅对话知名的这个地产公司创始人冯仑。

他们当时主要是聊到，在中国除了有这个经济周期之外，还有这个政治周期。

在今天，知名的经济学家马光远，也聊到万科的事件，他说深圳地铁在做万科地产的白骑士之前，是中国最赚钱的地铁公司，每年创收几百个亿。但是这两年作为万科的战略注资者后，就开始了持续亏损。

万科地产的前景会如何？

万科现有现金流800多个亿，但一年内需偿还债务超1,000 多个亿，总债务超过4000多亿，深铁再有钱，中短期也难平这个“黑洞”，何况现在政企两界都急需钱，总得要找人承担吧。

辛杰在2025年年初兼任万科董事长前后，已经9 次借给万科钱，总数超过250 亿。

万科地产在现在的这个政治周期下，还能不能起得来？

最近两年，万科的营收仍然在持续暴跌，前万科的前CEO祝九胜被刑事拘留进入司法程序了，然后是董事长辛杰被离职，他预判万科可能真的到了最后清算的时候了。

目前看来，它作为这个头部品牌都没有形势好转，其他的地产公司可想而知。

对下游家居家装的影响

所以这对下游的家居家装，尤其是一直盯着做新房装修的这个家居企业来说，不是个利好消息。

只要是房地产还没有走出政治周期，那么整体的这个家居家装行业就很难能我起来。

房地产市场的波动对家居家装行业影响特别大，主要体现在新装房需求的推动。

短期内，由于房地产市场尚未完全走出困境，新房装修需求可能仍会受到抑制，对于一直依赖新房装修的家居企业来说，业务发展可能会面临一定压力。

但从长期来看，随着存量房时代的到来，旧房翻新、二次装修需求将逐步替代新房，主动或被动地成为家居家装市场的主力，而且国家“以旧换新”政策的持续推进，也将刺激家居消费增长，为家居家装行业带来新的机遇。

万科的前景依然值得关注

万科在当前政治周期下能否崛起存在不确定性，但其仍有一些积极因素，对于下游家居家装行业，虽然短期内面临压力，但长期也存在一些转机。

虽然万科2025年上半年归属于上市公司股东的净亏损仍高达119.5亿元，合同销售金额和面积同比大幅下降，短期偿债压力较大。

但万科已经有大股东深圳地铁的强力支持，累计提供股东借款，且借款利率和抵质押条件均优于市场惯例，2025年上半年公司顺利偿还了243.9亿元的公开债务，并且2027年之前已无境外公开债到期。

（备注：以上数据图片来自于万科历年年报和公众号“桑荻”）

此外，万科的经营性业务表现出一定的抗周期性，目前已经止跌回升。2025年上半年这些业务实现全口径收入284.2亿元，同比增长0.6%。

长期来看，万科正致力于向城市综合运营商转型，若能完成商业模式、资产负债表和组织架构的三重切换，未来有望实现估值与盈利的双重跃升。